Wat is moeilijker: een gebouw verduurzamen of een juridisch fundament hiervoor aanbrengen?

Verduurzaming appartementsgebouwen  

Wat is moeilijker: een gebouw verduurzamen of een juridisch fundament hiervoor aanbrengen?

Wat is moeilijker: een gebouw verduurzamen of een juridisch fundament hiervoor aanbrengen? Bij verduurzaming van appartementsgebouwen ‘wint’ de juridische kant van de zaak.

Een leverancier van een duurzame installatie zou na plaatsing daarvan namelijk eigenaar moeten blijven, bijvoorbeeld door een opstalrecht. Maar dat gaat zomaar niet, bleek in het vorige blog.

Natrekking staat al in de weg. Bij appartementsgebouwen zit bovendien het slot op juridische wijzigingen, art. 5:117 lid 2 BW. Een WKO-installatie, zonnepanelen, een slimme gevel mogen en kunnen niet zomaar in een gemeenschappelijke ruimte of tegen een gebouw geplaatst worden.

De enige way out is dat juridisch ‘iets’ aan de gemeenschappelijke eigendom moet worden ‘onttrokken’, aldus art. 5:117 lid 3 BW. Pas daarna kunnen de gezamenlijke eigenaars een opstalrecht vestigen op dat ‘iets’. Wordt deze weg niet gevolgd, dan dreigt het juridische fundament nietig te zijn. Nietig, want het gaat om eigendomssituaties.*

Nu dienen zeker drie grote vraagstukken zich aan. Hieronder: nummer één.

Vraagstuk één

Art. 5:117 lid 3 BW spreekt van ‘beëindiging van de splitsing met betrekking tot een gedeelte (..)’. De literatuur spreekt van ‘onttrekken aan de splitsing’. Wat wordt daarmee bedoeld?

Een logische gevolgtrekking lijkt te moeten zijn: door de ‘beëindiging/onttrekking’ wordt het gedeelte van het slot gehaald. Geen speld tussen te krijgen? Beëindigd wordt de splitsing met betrekking tot dat ‘iets’. Toch?

Nee. Juridisch én maatschappelijk gaat het om eigendomsrechten, de mede-eigendom van het gehele gebouw. Het ‘iets’ bevond zich in een gemeenschappelijke eigendom die op slot zat. Na de beëindiging daarvan voor het ‘iets’ is een – zo is de opvatting – zogenoemde vrije eigendom en gemeenschap ontstaan. Let wel: alleen voor dat ‘iets’.

Een vreemde situatie

Juridisch bestaan nu twee gemeenschappen naast elkaar: de gezamenlijke eigendom die nog op slot zit en de gezamenlijke eigendom van ‘iets’, eigendom die vrij is. Op de vrije eigendom komt bovendien het opstalrecht te rusten. Opstalrecht strekt ook tot eigendom. Daarnaast bestaat nog de Vereniging van Eigenaars – van de eerste gemeenschap.

Het is hier dat de proeftuin zich aandient. De vraag is namelijk: doel bereikt?

Antwoord: wel als het doel was de splitsing blijvend te beëindigen met betrekking tot het ‘iets’. Voorbeeld: een opstalrecht voor de aanleg van de metro onder het terrein van een appartementengebouw.

Maar bij verduurzaming is het doel anders. Het doel is het appartementengebouw te verduurzamen en dan – zo valt aan te nemen – juridisch onder dezelfde splitsing door te gaan.

Hoe dan? Met twee gemeenschappen, die beide bestuurd moeten worden, door dezelfde eigenaars, één met bovendien de leverancier-eigenaar erbij?. Let op, hiernaast bestaat ook nog de Vereniging van Eigenaars (VvE).

De wetgever is aan zet

Hier heeft de circulariteit het lineaire recht ingehaald. De literatuur kwam al met tal van voorstellen voor het up to date brengen van deze fundamentele kwestie. Enkel de wetgever kan dit eigendomsprobleem verhelpen.

Tot die tijd geldt: verduurzaming van appartementsgebouwen: het recht moet circulairder. Het lineaire slot op de eigendom is niet gewenst en niet nodig. Het gebouw zal immers juist in waarde zal toenemen (zie het vorige blog)? Wordt het, naast beleid voor circulariteit, of voorstellen voor een klimaatlabel, dan niet ook – hoog – tijd voor circulaire wetgeving? 2030 is al snel.

Wordt vervolgd.

* Voor wie al verder wil lezen: in het juridische tijdschrift Weekblad voor Privaatrecht, Notariaat en Registratie (WPNR) van oktober 2023 schreef ik drie artikelen over de fundamentele juridische problemen die bestaan bij verduurzaming van appartementsgebouwen. Zie  https://www.eur.nl/people/roel-westrik onder ‘Publications’.

Laat een reactie achter

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *