Wat is moeilijker: een gebouw verduurzamen of een juridisch fundament hiervoor aanbrengen? (III, slot)

Verduurzaming appartementsgebouwen

Wat is moeilijker: een gebouw verduurzamen of een juridisch fundament hiervoor aanbrengen? (III, slot)

Moet het zo moeilijk?

In de vorige blogs bleek dat art. 5:117 lid 2 BW twee grote knelpunten aan het licht brengt.

Even opfrissen: het artikellid verbiedt juridische beschikking over gemeenschappelijke onderdelen van een appartementengebouw. De ratio van het verbod, in het kort: het appartementengebouw mag door wijzigingen in de eigendomssituatie niet aan waarde inboeten, bijvoorbeeld voor hypothecair financiers.

Het gevolg van het verbod: vestiging van een opstalrecht – juridische beschikking – ten behoeve van een leverancier van duurzame installaties is enkel mogelijk via de weg van de zogenoemde onttrekking van art. 5:117 lid 3 BW.

Eerste knelpunt: als gevolg van de verplichte onttrekking van art. 5:117 lid 3 BW ontstaan verschillende gemeenschappen. Die moeten bestuurd worden. Dat is niet zinnig, want de bedoeling van verduurzaming van appartementsgebouwen is als één gemeenschap van eigenaars doorgaan, in een verduurzaamd gebouw.

Tweede knelpunt: vragen als wat aan de splitsing moet worden onttrokken, blijft het onttrokkene buiten de splitsingsgemeenschap, of moet het daarin terugkeren en zo ja, hoe?

Moet het zo moeilijk?

De hamvraag: bestaat er een rechtvaardiging voor het verbod en voor de onttrekkingsroute van art. 5:117 BW? Antwoord, twee keer: nee.

Eén. Niet qua ratio, zie hierboven. Verduurzaming van een gebouw doet de waarde ervan juist toenemen. Eventueel ‘toezicht’ door hypothecair financiers of andere schuldeisers is gewaarborgd. Zij moeten toestemming geven voor de wijziging van de splitsingsakte.

Twee. Juridisch ligt er bovendien sinds 1992 (de invoering van het huidige Burgerlijk Wetboek) een andere opvatting ten grondslag aan gemeenschappen, zoals de splitsingsgemeenschap.

Die opvatting luidt: het gaat erom of de rechtsverhouding tussen de appartementseigenaars toelaat dat zij gezamenlijk beschikken over een gemeenschappelijk gedeelte. De vraag óf – zoals hier nodig voor verduurzaming – een opstalrecht kan worden gevestigd, hangt af van de tussen de appartementseigenaars bestaande rechtsverhouding.

Staat die rechtsverhouding verduurzaming toe? Dan kunnen alle appartementseigenaars in één keer het opstalrecht vestigen. Wijziging van de splitsingsakte en de splitsingstekening zijn wel vereist en alle appartementseigenaars moeten daaraan meewerken, evenals hypotheekhouders en eventuele beslagleggers. In het ‘toezicht’ van schuldeisers wordt aldus voorzien.

Het absolute verbod om te beschikken van art. 5:117 lid 2 BW is daarmee achterhaald, de route van ‘onttrekking’ niet nodig. Zie hierover uitgebreider mijn artikelen in het WPNR van oktober 2023.

Het woord is aan de wetgever

De wetgever zou het verbod van art. 5:117 lid 2 en de ‘onttrekking’ van lid 3 kunnen schrappen. Dienen te schrappen. De route van de verplichte ‘onttrekking’ naar meer dan één gemeenschap en de goederenrechtelijke problemen die daaruit voortvloeien, is niet nodig.

Ook niet nodig is de dreiging met nietigheid, door het verbod van art. 5:117 lid 2 BW, van verduurzamingsoperaties – bijvoorbeeld opstalrechten – die niet of niet helemaal juist volgens de ‘onttrekkingsroute’ zijn gegaan. Die dreiging bestaat thans wel. Art. 5:117 leden 2 en 3 zijn immers ‘geldend recht’?

De (thans demissionair) minister voor Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, Hugo de Jonge, kan dit inzicht meenemen in zijn Versnellingsagenda verduurzaming gebouwen in beheer van Verenigingen van Eigenaars (VvE’s). Op pagina 6, linker kolom, schrijft hij:

‘Ik onderzoek of het wenselijk is het wijzigen van de splitsingsakte te vereenvoudigen en op welke wijze dit zou kunnen. Hierbij wordt ook de uitspraak van de Hoge Raad van 24 februari 2023 betrokken. (voetnoot 7)’

Tot slot

En het tweede knelpunt, ‘wat’ moet aan de splitsing worden onttrokken? Die vraag verandert in ‘waarop moet het opstalrecht worden gevestigd?’ Deze vraag zou door de wetgever en door het Kadaster in betrekkelijk korte tijd moeten kunnen worden beantwoord. Zie mijn artikelen in het WPNR van oktober 2023, in het bijzonder WPNR 7430, par. 6.

Wat is moeilijker: een gebouw verduurzamen of een juridisch fundament hiervoor aanbrengen? Goederenrechtelijk – het recht dat eigendomsverhoudingen bestrijkt – kan verduurzaming van appartementsgebouwen aanmerkelijk vereenvoudigd worden.

Reacties

Uw eventuele reacties op deze blogs over verduurzaming van appartementsgebouwen stel ik zeer op prijs (via deze website of via roel@westriklaw.nl).

Laat een reactie achter

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *