Wat is moeilijker: een gebouw verduurzamen of een juridisch fundament hiervoor aanbrengen? (II)

Wat is moeilijker: een gebouw verduurzamen of een juridisch fundament hiervoor aanbrengen? (II)

Verduurzaming appartementsgebouwen

‘Iets’ moeten onttrekken aan de gemeenschappelijke eigendom om tot de vestiging van een opstalrecht te komen. Het eerste knelpunt dat zich dan aandient: er ontstaat meer dan één gemeenschap van appartementseigenaars. Zie het vorige blog.

Dat is problematisch, omdat die gemeenschappen bestuurd moeten worden. Haast belangrijker nog: het is niet het doel van verduurzaming. Dat is: juridisch in dezelfde splitsingsgemeenschap doorgaan.

Nu valt de nieuw ontstane ‘vrije gemeenschap’ ná vestiging van het opstalrecht wel weer in te brengen in de oorspronkelijke splitsingsgemeenschap. Goederenrechtelijk is dat mogelijk, maar het moet goed ingericht worden, het gaat om eigendomsverhoudingen.

Maar moet het zo moeilijk? Daarover meer in het volgende blog. Eerst: het tweede knelpunt.

Het tweede knelpunt

Het tweede knelpunt is welhaast nog juridischer dan het eerste. De vraag is namelijk wat juridisch moet worden onttrokken om daarop een opstalrecht te vestigen. Het dak onder de zonnepanelen? Enkel de ruimte waarin de WKO-installatie is geplaatst? De installaties zelf, nadat deze door natrekking tot het gebouw zijn gaan behoren? Het gebouw als geheel? Enkel de grond onder het gebouw? Enkel de bloot eigendom van het appartementengebouw? Het opstalrecht zelf, als juridische rechtsfiguur?

Voor het goederenrecht – dat eigendomssituaties bestrijkt – is een antwoord op deze vraag van groot belang. Voor het Kadaster, dat een eigen en hoogst belangrijk beleid voert voor de registratie van eigendomsverhoudingen, ook. De kernvraag is namelijk: wie is na de onttrekking en de vestiging van het opstalrecht eigenaar waarvan? Kan een leverancier eigenaar blijven van de installatie of de gevel die hij aanbrengt?

Een eenduidig antwoord is momenteel niet te geven. Toch leidt het verbod van art. 5:117 lid 2 BW ook tot dit tweede knelpunt. Het helpt niet bij verduurzaming van een appartementengebouw.

Slot.

Wat is moeilijker: een gebouw verduurzamen of een juridisch fundament hiervoor aanbrengen? De vraag wordt na de voorgaande knelpunten pregnant. In het volgende blog komt daarom het derde knelpunt aan de orde: is er een rechtvaardiging voor de route van art. 5:117 BW?

(Voor wie vast ‘vooruit’ wil lezen: zie het WPNR van oktober 2023).

Wordt vervolgd.

Laat een reactie achter

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *