Verduurzaming van appartementsgebouwen – hybride eigendom

Verduurzaming van appartementsgebouwen – hybride eigendom

De wettelijke regels zijn streng wanneer het gaat om verduurzaming van appartementsgebouwen, zie deel I over dit onderwerp. Niet in acht nemen ervan creëert een juridisch aanvechtbare situatie. Worden zonnepanelen of duurzame installaties ook juridisch goed geplaatst?

Het gaat in de kern om eigendom. In het appartementsrecht is sprake van hybride eigendom. Dat is voor de rechtsfiguur nodig, maar leidt tot een belangrijk obstakel voor verduurzaming van appartementsgebouwen.

Drie keer hybride

Strikt genomen is het niet juist dat iemand zich ‘appartementseigenaar’ noemt. Wie een appartement koopt, wordt namelijk mede-eigenaar van het gehele appartementengebouw. Voor het eigen appartement verkrijgt de koper een exclusief gebruiksrecht. Dit is al hybride (i).

Een appartementsgebouw bestaat voorts uit gemeenschappelijke gedeelten (trappenhuis, gevel, dak) en uit privégedeelten. Die ‘eigendoms’verhouding ligt vast in de splitsingsakte én in de splitsingstekening. Heel belangrijk: hiervan kan niet zomaar worden afgeweken.

Nu is de eigendomsvraag al meer hybride (ii). Verduurzaming is ook al behoorlijk ingewikkeld geworden. Eigendomsvragen die al spelen, zijn: in welk gedeelte moeten een WKO-installatie of zonnepanelen worden geplaatst? Wie moet of kan daarover beslissen?

Maar, het belangrijkste: om een installatie circulair te laten zijn, moet de leverancier eigenaar daarvan blijven, zo bleek ook in deel I. Maar hoe dat te doen? Twee obstakels: natrekking en – het meest hybride aan appartementseigendom – de eis van onttrekking (iii).

Natrekking

In ons recht kan een leverancier in beginsel geen eigenaar van een installatie blijven. Installaties die in of op een gebouw worden aangebracht, worden namelijk door natrekking* eigendom van – jawel – de eigenaar van het gebouw. Dat zijn de appartementseigenaars gezamenlijk – en dat is nu net niet de bedoeling.

De natrekkingsregel is een gegeven. De regel is ook dwingend; er kan enkel van worden afgeweken door een opstalrecht te vestigen. Enkel dat opstalrecht kan de leverancier eigenaar laten blijven van de installaties die hij aanbrengt.

Onttrekking

Maar dan komt het lastigste deel: hoe dient bijvoorbeeld een opstalrecht te worden gevestigd? Met deze ‘hoe’-vraag komt de ‘onttrekking’ in beeld (= hybride (iii) in de ‘appartementseigendom’).

Het antwoord van de wetgever luidt: dat kan alleen door juridisch ‘iets’ aan de gezamenlijkheid, de appartementengemeenschap, te ‘onttrekken’. Eerst daarna kan op dat onttrokkene een opstalrecht worden gevestigd.

De ‘hoe’-vraag vormt zo een regelrecht obstakel voor verduurzaming die nodig is met 2030 in zicht.** In een volgend blogbericht over verduurzaming van appartementsgebouwen – hybride eigendom daarover meer.

* Natrekking houdt kort gezegd in dat de eigenaar van een zaak (hier: het appartementsgebouw) eigenaar wordt van alle onderdelen daarvan, dus ook van installaties die daarin of daarop worden aangebracht. Zie art. 5:3 BW.

** Voor wie al verder wil lezen: in het juridische tijdschrift Weekblad voor Privaatrecht, Notariaat en Registratie (WPNR) van oktober 2023 schreef ik drie artikelen over de fundamentele juridische problemen die bestaan bij verduurzaming van appartementsgebouwen. Zie https://www.eur.nl/people/roel-westrik onder ‘Publications’.

1 reactie op “Verduurzaming van appartementsgebouwen – hybride eigendom”

  1. Pingback: Appartementsgebouwen - een slot op de deur naar verduurzaming - westriklaw.nl

Laat een reactie achter

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *