Erfpachter failliet, achterstallige canonbetalingen en vervuilde grond

Erfpachter failliet, achterstallige canonbetalingen en vervuilde grond

Hoge Raad hakt knoop door: erfpachtcanon is geen boedelschuld in faillissement erfpachter.

Bij faillissement van de erfpachter zal de grondeigenaar/erfverpachter zich voor achterstallige betalingen als concurrent schuldeiser moeten melden in het faillissement van de erfpachter. De grondeigenaar kan zijn recht op betaling van de canon namelijk enkel inroepen tegen zijn wederpartij, de erfpachter (of diens rechtsopvolger). De erfpachtcanon is (dus) een verplichting die rust op de erfpachter. Dit is de wettelijke regeling, aldus de Hoge Raad en de A-G. De canonverplichting kan aldus geen boedelschuld zijn in het faillissement van de erfpachter. Wel gaat de verplichting met het goed mee over op de verkrijger daarvan (kwalitatieve verplichting).

Dit oordeel velde de Hoge Raad op 19 januari jl. In het desbetreffende geval had de grondeigenaar/erfverpachter de erfpacht kunnen opzeggen (aan termijn twee jaar achterstallige canonbetalingen was voldaan), maar had dan ook zelf de vervuilde grond moeten saneren, iets dat gezien de achterstallige betalingen niet aantrekkelijk was. De Advocaat-Generaal schetst in punt 3.21-3.22 van zijn Conclusie de verhoudingen: erfpacht is pas bij twee jaar achterstallige canonbetaling opzegbaar en dit geldt ook in faillissement van de erfpachter; de curator in het faillissement kan de onroerende zaak tot opzegging blijven gebruiken en verkopen als verhaalsobject; de belangen van de grondeigenaar/erfverpachter worden beschermd doordat de koper van het erfpachtrecht hoofdelijk aansprakelijk is voor de canon over de voorgaande vijf jaar (art. 5:92 lid 2 BW). Deze aansprakelijkheid zal de koopprijs drukken.

De volledige tekst van de overwegingen van de A-G luidt:

‘3.21. Voor het voorgaande valt ook te wijzen op het volgende, waaraan in het onderdeel eveneens voorbij lijkt te worden gezien. Dat is dat de wetgever de eigenaar bewust met het onderhavige probleem in het faillissement van de erfpachter heeft ‘opgezadeld’ door in art. 5:87 lid 2 BW hoge eisen te stellen aan de opzegging van de erfpacht door de eigenaar (dwingendrechtelijk; zie art. 5:87 lid 3 BW). Pas bij twee jaar niet-betaling van de canon (of – een andere – ernstige wanprestatie van de erfpachter) kan de eigenaar de erfpacht opzeggen op grond van deze bepaling. Dit geldt ook bij een faillissement van de erfpachter, nu de wet daarvoor geen bijzondere voorziening treft. De regeling van art. 5:87 leden 2 en 3 BW strekt uiteraard ter bescherming van de erfpachter, voor wie de in erfpacht uitgegeven onroerende zaak een grote waarde vertegenwoordigt. Deze regeling brengt in het geval van het faillissement van de erfpachter mee dat de boedel de onroerende zaak enige tijd kan blijven gebruiken – tenzij de erfpachter al geruime tijd in verzuim was met betaling van de canon en de eigenaar daarom onmiddellijk kan opzeggen –, terwijl de canon dan slechts een concurrente vordering in het faillissement is. Deze regeling geeft de curator in dat faillissement voorts enige tijd de gelegenheid om de erfpacht te verkopen en aldus de vermogenswaarde daarvan voor de boedel te verzilveren, wat overeenstemt met het belang van het erfpachtrecht voor de erfpachter (en diens schuldeisers als verhaalsobject). De belangen van de eigenaar worden bij deze regeling beschermd doordat de koper van het erfpachtrecht hoofdelijk aansprakelijk is voor de canon over de voorgaande vijf jaar. Bij een achterstallige canon zal zich dit uiten in wat wel wordt aangeduid als het haasje-over-effect: de achterstallige canon drukt de koopprijs. Uit het voorgaande volgt dat een regeling als van de art. 39 en 40 Fw bij erfpacht ook niet past.

 3.22. Dat het voorgaande GSP in dit geval mogelijk geen soelaas biedt, is, naar ik begrijp, een gevolg van het feit dat de bodem van het bedrijfsterrein ernstig is vervuild, waardoor de erfpachtrechten met betrekking tot het terrein moeilijk verkoopbaar zijn. GSP wil vanwege de bodemverontreiniging de erfpacht niet opzeggen – dan zou zij zelf de bodem moeten saneren –, waartoe zij in dit geval, gelet op de betalingsachterstand, op grond van art. 5:87 lid 2 BW wel bevoegd is. Dit zijn echter problemen waarvan het hof terecht in rov. 3.16 heeft overwogen dat zij tot het ondernemersrisico van GSP horen als erfverpachter. Het recht behoeft niet in een oplossing van die problemen te voorzien, zoals het hof eveneens terecht heeft overwogen.’

De Hoge Raad oordeelt na de uiteenzetting door de A-G kort:

‘3.2. (..) De verplichting tot betaling van de erfpachtcanon is in het stelsel van het Burgerlijk Wetboek geen goederenrechtelijke verplichting, maar een kwalitatieve verbintenis die rust op de erfpachter (zie de conclusie van de Advocaat-Generaal onder 3.11-3.14). De wetgever heeft voor de verplichting tot betaling van de erfpachtcanon en voor opzegging van de erfpacht wegens wanbetaling een regeling getroffen in de art. 5:85 lid 2, 5:92 lid 2 en 5:87 leden 2 en 3 BW en heeft voor de erfpachtcanon geen met art. 39 Fw (huur) vergelijkbare regeling getroffen. Anders dan onderdeel 1 betoogt, is de verplichting tot betaling van de erfpachtcanon voor zover deze verschuldigd is geworden tijdens het faillissement van de erfpachter dan ook niet ingevolge of krachtens het Burgerlijk Wetboek dan wel de Faillissementswet een boedelschuld.’

Meer weten?

Het onderwerp ‘Erfpachter failliet en achterstallige canonbetalingen’ is in de rechtsliteratuur uitgebreid bediscussieerd. De grondslagen van het (goederen)recht zijn hier erg belangrijk én worden in deze procedure danig op de proef gesteld. De Hoge Raad hakt nu duidelijk een knoop door en handhaaft het wettelijke systeem. Wilt u meer weten? Ik bespreek de mogelijke bandbreedtes in de rechtssystematiek graag met u.

Laat een reactie achter

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *