Appartementsgebouwen – een slot op de deur naar verduurzaming

Appartementsgebouwen – een slot op de deur naar verduurzaming

Om een appartementengebouw te verduurzamen, moet een leverancier eigenaar blijven van de installaties die hij aanbrengt in het gebouw. Dat is althans (mede) het doel van circulariteit. Zie deel I en deel II in deze blog-serie.

In eigendom voor de leverancier zou een opstalrecht kunnen voorzien. Maar: duurzame installaties worden in de regel geplaatst in gemeenschappelijke gedeelten. Ook die gedeelten zijn mede-eigendom* van alle appartementseigenaars. En dan komt het.

Deur op slot

Nog los van de natrekking, in deel II besproken, heeft de wetgever de deur van die mede-eigendom ooit goed op slot gedaan. Verduurzaming van appartementsgebouwen nu wordt hierdoor bemoeilijkt.

De gedachte toen: in de mede-eigendom mag in beginsel niets veranderd worden. In art. 5:117 lid 2 BW is bepaald dat:

‘(..) goederen die in de splitsing betrokken zijn niet geheel of voor een deel worden overgedragen, verdeeld, bezwaard of uitgewonnen.’

Vestiging van een opstalrecht valt onder ‘overgedragen’.

Waarom is die deur op slot? Vooral om één reden. Zowel de eigenaars als financierende banken zien graag dat het appartementengebouw zijn waarde behoudt. Zij moeten ervan kunnen uitgaan dat de juridische eigendomssituatie niet zomaar kan worden gewijzigd. Een terecht en begrijpelijk uitgangspunt.

Drie knelpunten

Drie knelpunten dienen zich nu aan.

Eén: verduurzamen van een gebouw doet de waarde ervan juist toenemen. Voor die circulaire gedachte of ontwikkeling is art. 5:117 lid 2 BW echter niet geschreven.

Twee: hoe moet de deur van het slot? Volgens art. 5:117 lid 3 BW door ‘iets’ aan de gezamenlijke eigendom te ‘onttrekken.’ Daarop, op dat ‘onttrokkene’, moet het opstalrecht dan worden gevestigd. De wetgever spreekt in art. 5:117 lid 3 BW van:

‘Beëindiging van de splitsing met betrekking tot een gedeelte van de in de splitsing betrokken registergoederen kan slechts geschieden door wijziging van de akte van splitsing.’

Drie: wie heeft de sleutel? Wie moet de deur van het slot doen? Hier ligt een belangrijk antwoord voor verduurzamingsbeslissingen onder het huidige recht. Enkel de gezamenlijke eigenaars kunnen hiertoe beslissen. Een notariële akte ‘wijziging splitsing’ is dan vereist. Ook de instemming van alle financiers/hypotheekhouders en eventuele beslagleggers is nodig. Een besluit van een Vereniging van Eigenaars is onvoldoende voor onttrekking.

Juridische knopen

De drie knelpunten leveren veel juridische knopen op. In volgende blogs wordt hierop nader ingegaan.

Appartementsgebouwen – een slot op de deur naar verduurzaming.  Overbodig te melden dat art. 5:117 lid 2 BW verduurzaming van appartementsgebouwen ernstig bemoeilijkt. Dat is spijtig, want appartementseigenaars willen en moeten verduurzamen en technisch is al veel mogelijk.

 

* Weet u nog? Alle appartementseigenaars zijn gezamenlijk mede-eigenaar van het gehele appartementengebouw. Daarnaast hebben zij een exclusief gebruiksrecht voor hun eigen appartement. Dit samenstel wordt hybride eigendom genoemd.

Voor wie al verder wil lezen: in het juridische tijdschrift Weekblad voor Privaatrecht, Notariaat en Registratie (WPNR) van oktober 2023 schreef ik drie artikelen over de fundamentele juridische problemen die bestaan bij verduurzaming van appartementsgebouwen. Zie https://www.eur.nl/people/roel-westrik onder ‘Publications’.

1 reactie op “Appartementsgebouwen – een slot op de deur naar verduurzaming”

  1. Pingback: Verduurzaming van appartementsgebouwen: het recht moet circulairder - westriklaw.nl

Laat een reactie achter

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *